Le permis de construire

Les constructions nouvelles doivent être précédées de la délivrance d'un permis de construire, à l'exception :

• Des constructions mentionnées aux articles R. 421-2 à R. 421-8-2 qui sont dispensées de toute formalités au titre du code de l'urbanisme
• Des constructions mentionnées aux articles R. 421-9 à R. 421-12 qui doivent faire l'objet d'une déclaration préalable

Il faut distinguer les constructions nouvelles et les extensions/surélévations. Les constructions nouvelles sont des constructions qui n’ont aucun lien avec un bâtiment existant. Un permis de construire est donc exigé si les travaux créent une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m² dans le cas d’une nouvelle construction.

A l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires, sont soumis à permis de construire les travaux suivants, exécutés sur des constructions existantes (article R421-14) :

• Les extensions créant une emprise au sol ou une surface de plancher > 20 m² hors zone U
• Dans les zones U, les extensions créant une emprise au sol ou une surface de plancher > 40 m²
• Les extensions comprises entre 20 m² et 40 m² qui portent l’emprise totale de la construction au-delà de 150 m ²
• Les travaux qui modifient la structure porteuse ou la façade accompagnés d’un changement de destination de la construction

A savoir

Depuis le 1er mars 2017, les personnes physiques qui « édifient ou modifient des constructions autres » doivent recourir à un architecte si la construction dépasse 150 m2 de surface de plancher. Auparavant, cette formalité n’était obligatoire que si la surface de plancher du bien concerné était supérieure à 170 m2.

Procédure d'instruction du permis de construire

Il existe deux procédures distinctes :

• La demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes comprenant ou non des démolitions
• La demande de permis de construire autre que les maisons individuelles ;

1er cas : permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes comprenant ou non des démolitions

Constitution du dossier :

La demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes comprenant ou non des démolitions se fait avec le formulaire CERFA 13406*07.

Le formulaire de demande doit être complété avec les pièces mentionnées sur celui-ci. Il s’agit généralement d’un plan de situation, d’un plan masse, d’un plan en coupe, d’une notice descriptive, d’un plan des façades et des toitures, d’une insertion graphique, d’une photographie proche du terrain et d’une photographie éloignée du terrain. D’autres pièces peuvent être exigées selon la situation et les caractéristiques du projet de construction comme l’attestation du service public d’assainissement non collectif.

4 exemplaires du dossier (formulaire+ plans) doivent être déposés au service urbanisme ou adressés par voie postale en Mairie. Certaines pièces ou dossiers supplémentaires peuvent être réclamés lors de l’instruction en fonction des caractéristiques ou de la situation du projet.

Délai d’instruction :

Le délai d’instruction de principe est de deux mois.

Après le dépôt de votre permis de construire, le service urbanisme a instauré un examen conjoint lors duquel chaque demande de permis est analysée par le service instructeur avec la présence de l’architecte-conseil du CAUE. Ce travail a pour but d’apporter une certaine qualité architecturale aux futures constructions et une meilleure insertion dans leur environnement (hauteur par rapport au terrain naturel, matériau utilisé…). Des thématiques telles que la ventilation (RTAA DOM) ou l’orientation des constructions (ensoleillement) sont également abordées afin d’assurer un meilleur confort aux futurs résidents. A l’issue de l’analyse, il peut être demandé aux pétitionnaires de compléter son dossier par des pièces complémentaires.

Le délai des 2 mois annoncé sur le récépissé de dépôt ne commence à courir qu’à la complétude du dossier.

A l’issue de l’instruction, la décision de la mairie prend la forme d'un arrêté. Cette décision est adressée par lettre recommandée avec avis de réception postale.

Si vous n'avez pas de réponse de la mairie au terme du délai d'instruction indiqué, cela signifie, en principe, qu'elle ne s'oppose pas à votre projet. Un certificat attestant de la non-opposition au projet est délivré par la Mairie sur simple demande écrite. En pratique, vous avez cependant intérêt à réclamer à la mairie un certificat attestant son absence d'opposition.

La durée de validité d'un permis de construire est de 3 ans. Ce délai peut être prorogé de 2 fois d’une année.

Ce permis doit faire l’objet d’un affichage sur le terrain visible de la rue pendant toute la durée du chantier et comporter des mentions relatives au projet et aux règles et délais de recours, qui peut s’exercer dans les deux mois de cet affichage. Egalement, dans les huit jours de sa délivrance expresse ou tacite, un extrait du permis est publié par voie d'affichage à la mairie pendant deux mois. Le pétitionnaire devra déposer sa déclaration d’ouverture de chantier (DOC) en mairie avant de commencer les travaux.

Une fois les travaux autorisés par le permis réalisés sur le terrain, le titulaire de ce permis doit déposer une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT), l’administration disposant d’un délai de trois mois pour contrôler lesdits travaux (ce délai peut être porté à 5 mois dans certains secteurs ou pour certains immeubles). Il devra adresser au service des impôts la fiche H1 (Cerfa n°10867*07) qui lui ai transmise par la Mairie lors de la notification de son arrêté.

Le permis de construire n’étant, sauf exception, pas délivré en fonction de la personne qui le demande mais des caractéristiques du terrain, il peut faire l’objet d’un transfert.

Conseil

Il est conseillé aux particuliers de prendre contact avec le service urbanisme avant le dépôt de leur demande. Les instructeurs et l’architecte du conseil du CAUE se tiennent à leur disposition pour assurer une pré-instruction de leur dossier et apporter des réponses à leurs questionnements sur leur projet.

A savoir

Dans le cas de constructions existantes sans autorisations d’urbanisme, toute intervention sur la construction pour une extension, une demande de compteur électrique ou une demande d’amélioration de l’habitat devra se faire avec une demande de permis de construire afin de régulariser la construction. Dans le cas où la construction n’est pas régularisable (zone inconstructible, non-respect du PLU) les demandes ne pourront être traitées favorablement.

2ème cas : permis de construire comprenant ou non des démolitions autre qu’une maison individuelle ou ses annexes (exemples logements collectifs, activités…)

Constitution du dossier :

La demande de permis de construire comprenant ou non des démolitions se fait avec le formulaire CERFA 13409*07.

Le formulaire de demande doit être complété avec les pièces mentionnées sur celui-ci. Il s’agit généralement d’un plan de situation, d’un plan masse, d’un plan en coupe, d’une notice, d’un plan des façades et des toitures, d’une insertion graphique, d’une photographie proche du terrain et d’une photographie éloignée du terrain. D’autres pièces peuvent être exigées selon la situation et les caractéristiques du projet de construction comme l’attestation du service public d’assainissement non collectif, les dossiers spécifiques permettant de vérifier la conformité avec les règles d’accessibilité des personnes handicapées et de sécurité…

Le formulaire et l’ensemble des pièces doit être déposés au service urbanisme ou envoyés par courrier recommandé en 4 exemplaires. Certaines pièces ou dossiers supplémentaires peuvent être réclames lors de l’instruction en fonction des caractéristiques ou de la situation du projet (se rapporter aux indications sur le formulaire).

Délai d’instruction :

Lors du dépôt en Mairie, le service urbanisme délivre un récépissé sur lequel apparaissent le numéro de dossier et la date à partir duquel le délai d’instruction commence.

Le délai d’instruction de principe est de trois mois. Ce délai de principe annoncé sur le récépissé de dépôt ne commencera à courir qu’à la réception d’un dossier complet en Mairie.

La décision de la mairie prend la forme d'un arrêté. Cette décision est adressée par lettre recommandée avec avis de réception postale.

Si vous n'avez pas de réponse de la mairie au terme du délai d'instruction qu'elle vous a indiqué, cela signifie, en principe, qu'elle ne s'oppose pas à votre projet. En pratique, vous avez cependant intérêt à réclamer à la mairie un certificat attestant son absence d'opposition. La mairie doit vous le délivrer sur simple demande de votre part.

La durée de validité d'un permis de construire est de 3 ans. Ce délai peut être prorogé de 2 fois de 1 an.

La demande de prorogation doit être faite par courrier en double exemplaire 2 mois au moins avant l'expiration du délai de validité initiale de votre permis de construire. Ce courrier doit être adressé par lettre recommandé avec avis de réception ou déposé en mairie.

Ce permis doit faire l’objet d’un affichage sur le terrain visible de la rue pendant toute la durée du chantier et comporter des mentions relatives au projet et aux règles et délais de recours, qui peut s’exercer dans les deux mois de cet affichage. Egalement, dans les huit jours de sa délivrance expresse ou tacite, un extrait du permis est publié par voie d'affichage à la mairie pendant deux mois. Le pétitionnaire devra déposer sa déclaration d’ouverture de chantier (DOC) en mairie avant de commencer les travaux.

Une fois les travaux autorisés par le permis réalisés sur le terrain, le titulaire de ce permis doit déposer une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT), l’administration disposant d’un délai de trois mois pour contrôler lesdits travaux (ce délai peut être porté à 5 mois dans certains secteurs ou pour certains immeubles). Il devra adresser au service des impôts la fiche H1 (Cerfa n°10867*06) qui lui ai transmise par la Mairie lors de la notification de son arrêté.

Conseil

Il est conseillé à tous les porteurs de projets de logements collectifs (> 3 logements) ou de projets d’activités (bureaux, entrepôts, commerces) de prendre l’attache du service urbanisme avant le dépôt de leur dossier. La Mairie organise deux fois par mois des commissions ad-hoc afin de se prononcer sur ces projets en présence du maitre d’ouvrage (porteur de projet), des services internes, de l’architecte du CAUE et des élus référents.